Rechtsfälle des Alltags aus dem Blickwinkel des Ausländers mit Thailand-Beziehungen. 

Ein Rechtsexperte beantwortet Fragen aus der Praxis des privaten und geschäftlichen Lebens in Thailand - verständlich, kein Juristendeutsch!  

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Landkauf mit Company - ein schlechter Rat!

Leserfrage: Habe eure letzte Rechtskolumne gelesen, und das dreimal. Ich zitiere: "Man schließt mit einem/einer Thai einen Dar­lehensvertrag." Ich schließe doch nicht mit irgendwem einen Vertrag über einen so hohem Wert und mit so langer Laufzeit. Daher nehme ich an, ihr meint hiermit die Freundin, Ehefrau oder einen guten Freund.

Gibt es den überhaupt in Thailand? Na ja, egal. Rein von der Vorgehensweise hat mir die weitere Vertragsgestaltung erstmal eingeleuchtet. Da ich hier mit meiner Thaiehefrau ein gemeinsames Geschäft eröffnen will und dies auf eigenem Grundstück und im eigenen Haus, kam mir der Artikel von euch gerade recht - mit der Einschränkung, daß ich gewerblich im Objekt tätig sein will und hierzu doch sicher eine Company Ltd., Co. gründen muß. Wie nun dies laufen soll, war mir wieder völlig unklar. Deshalb habe ich mich an ein Law-Office gewandt, um hier Aufklärung zu bekommen.

Euren Artikel habe ich mitgenommen. Der Inhalt stieß erstmal auf Unverständnis und Ab­lehnung seitens des Anwalts. Viel zu kompliziert, un­sicher und unnötig. Hier muß eine Company gegründet werden, die wird Eigentümer des Grundstückes und Gebäudes, betreibt später das Gewerbe, und fertig aus. Der Darlehensvertrag, dann noch der Mietvertrag, die Zinszahlungen, die Miet­zahlungen und dann noch eine Company separat, alles Quatsch laut Fachmann.

Dann kommt die steuerliche Seite der Ange­legenheit ins Spiel. Mit nur einer Company spare man einen Haufen Steuern, und wenn man noch mehr sparen wolle, müsse unter Umständen noch eine zweite gegründet werden. Aber alles kein Problem, das hätte man im Griff und sei altbewährt. Und auch die Behörden kämen hiermit besser klar und machten daher keine Schwierigkeiten. So die Fachleute.

Nun bin ich völlig verunsichert, und fast versucht dem Rat der Fachleute zu folgen, aber nicht ohne dem TIP bzw. Mike Slanina zu fragen, was das soll. Sollen hier die Leute nun aufgeklärt oder verunsichert werden?

Mike Slanina antwortet:

Ein Ehepaar (Deutsch-Thai) beschließt, ein ge­eignetes Grundstück zu erwerben, hierauf ein Gebäude zu errichten und dann in demselben einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen.

Also geht man zum nächsten Law-Office und läßt ein Company gründen. Man wählt die Gesell­schafts­form der Co., Ltd., was der deutschen GmbH entspricht, und stattet diese mit einem Stammkapital von 2 000 000 Baht aus. Da die Company im ersten Schritt ihres Wirkens Land erwerben will, richtet man die Verteilung der Gesellschaftsanteile gemäß den hierfür geschaffenen Vorschriften aus. Das heißt: Max. 39% ausländische Anteile und 61% thaiseitig gehaltene. Das Ganze verteilt sich auf mindestens 7 Gesellschafter, wobei heute jeder einzelne einen Herkunftsnachweis zu führen hat, woher die zum Kauf der Geschäftsanteile aufge­wendeten Mittel stammen. Für die bisher beliebten "Profi-Shareholder", die für kleines Geld nur pro forma eingetragen wurden und keinerlei Mit­spracherecht besaßen, sind somit alle Messen gelesen.

Unterstellen wir den zur Gründung berufenen Fach­leuten eine gewisse Kreativität, so ist anzunehmen, daß auch wieder entsprechende Hintertüren gezimmert werden, welche aber sehr schnell zum Bermudadreieck für Firmenver­mögen mutieren können, nämlich dann, wenn behörd­licherseits deren Existenz entdeckt wird und eine Zwangsliquidation der Company unter Verlust des Firmenver­mö­gens die Folge ist.

Jeder nach seinem Gusto. Wir unterstellen, die Firma ist gegründet, hat Land erworben und inzwi­schen auch bebaut. Der Geschäftsbetrieb entwickelt sich zufriedenstellend und schlägt sich zahlenmäßig derart nieder, daß plötzlich ein Gewinn vor Steuer von ca. 1 000 000 Baht erwirtschaftet wird. Der Fiskus freut sich, denn er wähnt bereits 300 000 Baht sein eigen. Eine Company ist eine juristische Person und unterliegt somit der Pauschalversteuerung in Höhe von 30%. An dieser Realität kommt niemand vorbei, und wo Gewinne sind, ist das Finanzamt auch nicht weit.

Nun wenden wir einmal den Spieß - leider zeigt er sich nur allzu oft von dieser Seite. Die Company gerät in Schwierigkeiten, das hierzu führende Szenario ist auf vielfältige Weise vorstellbar. In der Regel bedienen sich die Gläubiger aus dem Säckchen mit dem Firmenver­mögen, und hierin schlummert der Land- und der Gebäudewert. Weg mit Schaden, denken die Gläubiger, und man steht da wie man begann, nur um einiges ärmer. Aber neben diesem Super-GAU schlummert noch eine ganze Palette weiteren Unbills über der Sache. Man ist nie frei in der Entscheidung. Com­pany und Land sind zu eng mit­einander verwoben, zudem muß man sich ständig und in zunehmendem Maße mit seinen Thai- Partnern auseinandersetzen.

Fazit dieses Konstruktes: hohe Steuerlast, Infexi­bilität und ständig gefährdet durch Angriffe von innen und außen.

Nun zur bereits in der letzten Ausgabe vor­gestellten Alternative:

Alles bleibt wie gehabt. Einzige Abweichung: Das Apartmentgebäude wird gegen das Gewerbegebäude aus­getauscht. Zur Aufnahme des Gewerbebetriebes braucht auch unser Ehepaar eine Company. Diese wird legal gegründet, in dem fünf Familiemitglieder der Ehefrau jeweils einen Gesellschaftsanteil erwerben. Hierzu ein Wort: Eine mit einem Stammkapital von 2 000 000 Baht ausgestattete Company zerfällt in 20 000 Anteil à 100 Baht. Somit ist zweifelsfrei anzunehmen, daß auch jedes Familienmitglied in der Lage ist, diesen Anteil mit eigenerwirtschafteten Mitteln zu bezahlen. Den Rest der nun übrigen 50,75% der vorgeschriebenen 51% der Thai-Anteile erwirbt die Ehefrau. Natürlich ist bei diesem Konstrukt die Kauf­summe hierfür bereits zusätzlich im ursprüng­lichen Darlehensvertrag berücksichtigt, somit ist auch für diesen Erwerb ein legaler Nachweis gegenüber dem prüfenden Finanzamt erbringbar. Der Rest von 49% der Firmenanteile erwirbt der Ehemann. Man beachte, daß der Ausländeranteil an der Company sich um 10%-Punkte erhöht hat, da ein Landkauf ja nicht be­absichtigt ist.

Nun verfährt man zunächst wie gehabt. Die Ehefrau erhält Miete von Ihrem Ehemann und zahlt im Gegenzug an diesen Kapitalzinsen. Beide Einnahmen sind steuerfrei, da diese bereits mit der Registrie­rungs­gebühr beim Eintrag der Verträge ins Landpapier entrichtet wurden. Und zwar für die volle Laufzeit von 30 Jahren. Jetzt benötigt die frisch gegründete Company der beiden natürlich ein Domizil. Der Ehemann weiß Rat und vermietet der Company das von ihm gemietete Land der Ehefrau. Da die Höhe des Mietzinses in Thailand eine frei verhandelbare Größe darstellt, orientiert man sich bei der Festlegung desselben an den kalkulierten und erwarteten Jahresgewinn der Company.

Bleiben wir bei obigem Beispiel, und es werden Gewinne vor Steuern in Höhe von 1 000 000 Baht erwartet, so einigt man sich auf einen Betrag von beispielsweise 45 000 Baht monatlich. Mithin hat man ein steuersenkendes Gegengewicht in Höhe von 540 000 Baht geschaffen. Die juristische Person der Company versteuert somit die verbleibende Summe in Höhe von 460 000 Baht und zahlt ans Finanzamt lediglich 138 000 Baht gegen­über 300 000 Baht im obigen "klassischen" Berater-Beispiel.

Nun hat die natürliche Person des Ehemannes Mieteinnahmen zu versteuern. Dies geschieht auf Grund seines Status' auf der pauschalen Basis von 5%. Er entrichtet pflichtschuldigst die Zahlung in Höhe von 27.000 Baht an das Finanzamt und schläft nachts wie ein Prinz, denn: Ein gutes Gewissen ist ein sanftes Ruhekissen.

Auf völlig legalem Wege werden so Steuer­ein­spa­rungen von ca. 50% p. A. erzielt, indem die Gelder den geschaffenen, familiären Bereich nicht verlassen und Dritte an diesem System nicht partizipieren können.

Hinsichtlich der Objektsicherheit ist ein Höchst­maß erreicht. Grund­besitz und Company sind lediglich durch einen variablen und jederzeit kündbaren Mietvertrag verbunden. Im Falle einer Insolvenz der Company können sich die Gläubiger günstigenfalls eine Kopie des Mietvertrages hinter den Spiegel stecken. Man kann das Land, das Gebäude oder die Company unab­hängig voneinander schließen, verkaufen und ver­pachten, solange man mit seinem Eheweib in Frieden lebt. Aber selbst im Streitfalle sucht man einen Käufer, wandelt die Verträge beim Landamt und teilt den Erlös nach eigenem Ermessen auf.

Nochmals: Alle hier beschriebenen Schritte sind abso­lut legal und haben dauerhaft Bestand.

Nun ein Wort zu dem schon erwähnten Druck der IWF auf die thai­ländische Regierung bezüglich Unter­bindung der Geldwäsche.

Die thailändische Regierung absorbiert diesen Druck mit sichtlichem Wohlgefallen, da hierdurch schon lange beabsichtigten Handlungsbedarf gerechtfertigt werden kann, der letztlich ausschließlich darauf zielt, Geschehnisse und bekannte Praktiken zur Gesetzes­beugung und damit die ungeliebte Legalisierung ungewollten Ausländereinflusses transparent zu machen und Gesetzesumgehungen rigoros einzudämmen. Man wird auch nicht davor zurückschrecken, bereits entstandenen Schaden adäquat zu heilen...

Zu Ende gedacht, wird dies die bisherige Company-Kultur gehörig in Unruhe versetzen. Denn für katho­lisches Geld aus Deutschland und mit 1000 Baht abgespeiste Profi-Shareholder sind, wie bereits gesagt, damit alle Messen gelesen.

Die bisherige Ausnahme wird zukünftig die Regel sein. Ein Thai-Shareholder, der sein ver­steuertes Geld in eine Company einbringt, wird auf seinem Mitsprache- und Entscheidungsrecht bestehen wollen, und somit werden die vorunterschriebenen Austrittsformulare in den Schubladen deutlich weni­ger.

Wenn auf jedem der sogenannten Legal­konstrukte vorhandener Companys eine Kerze brennen würde, wäre es nachts in Patong und Pattaya taghell. Und eine Überprüfung nach den nun geltenden Gesetzen ließe diese Kerzen schnell zu Grablichtern werden. Täglich werden sich neue Besitzer schweigend in den Prozessionszug derer einreihen, die ihre nun verlustoptimierte Company zur ewigen Ruhe geleiten.

 

Kriege ich das Haus zurück?

Leserfrage: Bereits seit mehreren Jahren in Thailand lebend, habe ich nun vor einem Jahr mit meiner thailändischen Lebensgefährtin in Chiang Mai ein Stück Land mit einem Haus erworben. Da ich als Ausländer an Land keine Besitzrechte erwerben kann, haben wir die Liegenschaft auf den Namen des Bruders meiner Freundin gekauft und eintragen lassen. Ebenso einen Pick-up und zwei Motorräder. Als das Anwesen dann her- und eingerichtet war, kam der Bruder meiner Freundin mit 2 Kindern und bezog das Haus ohne meine Einwilligung. Da das nicht vorgesehen war und ich mit meiner Freundin in dem Haus leben wollte, protestierte ich und verlangte die sofortige Räumung des Hauses. Es kam zum Streit, in dessen Folge sich herausstellte, daß der angebliche Bruder in Wahrheit der rechtmäßige Ehemann meiner Freundin und sie auch die leibliche Mutter der beiden Kinder ist. Der Konflikt endete in einer wüsten Schlägerei, in deren Verlauf ich mit Gewalt von meinem eigentlichen Eigentum vertrieben wurde. Seitdem lebe ich alleine in einem kleinen Mietapartment und zweifele immer mehr, mein Eigentum zurück zu bekommen. Was habe ich falsch gemacht?

Mike Slanina antwortet:

Du hast einige - wie sich heute zeigt - sträfliche Unterlassungen begangen. Lassen wir diese einmal Revue passieren. Zunächst einmal hast Du den Erzäh­lungen Deiner Freundin zu schnell Glauben geschenkt und bezüglich ihres familiären Backgrounds nichts hinterfragt oder geprüft. Auch scheint es Dich nicht stutzig gemacht zu haben, warum das Haus nicht - wie in Thailand üblich - auf ihren Namen eingetragen wurde, sondern hierfür ein angeblicher Bruder von ihr herhalten mußte.

Aber wie auch immer, selbst bei dieser Konstellation hätte man das Kind noch vor dem Brunnen bewahren können, indem Du im ersten Schritt mit dem Bruder einen Kreditvertrag geschlossen hättest, und zwar über eine Summe, die den Land- und Hauskauf nebst der vorgesehenen Kosten für die Einrichtung und den Kauf­preis für Auto und Motorräder beinhaltet. Laufzeit dreißig Jahre, Rückzahlung am Ende der Laufzeit, bei einem jährlichen Zinssatz von 6%. Dann im zweiten Schritt hättest Du mit ihm einen Miet- und Nutzungs­vertrag zu Deinen Gun­sten über das Anwesen schießen sollen, der ebenfalls eine Laufzeit von dreißig Jahren hätte beinhalten sollen und eine vereinbarte Miete in Höhe der von seiner Seite aus zu leistenden Zins­zahlung. Dadurch heben sich beide Zahlungs­ver­pflichtungen gegenseitig auf. Diese beiden Verträge hätten beim Kauf und dem folgenden Landübertrag beim Landamt registriert und in die Landpapiere zum Eintrag gebracht werden müssen.

So gesichert, wäre dem nun vollzogenen und in meinen Augen von langer Hand geplanten Betrug jeglicher Raum genommen worden. Als ihr ehrliche Absichten hegender Bruder hätte er bedenkenlos Deinen Bedingungen entsprochen. Aber als ihr mit Betrugs­absichten behafteter Ehemann hätte er Deine Forde­rungen empört abgelehnt, und diese an sich unver­ständ­liche Reaktion seinerseits hätte mit Sicher­heit Dein wenn auch noch so tief schlummerndes Miß­trauen ge­weckt.

Der hierzu einzig gangbare Weg zu Deinem Eigen­tum führt über die gerichtliche Feststellung, daß der Ehemann als Käufer von Land, Haus und Fahr­zeugen zum Zeitpunkt des Erwerbes nicht in der Lage gewesen ist, derartige Anschaffungen zu tätigen. Dazu hat er dem Gericht seine damalige finanzielle Situation darzulegen inkl. Steuerzahlungen usw.

Wenn Du dann noch Zeugen benennen kannst, die über Dein damaliges Verhältnis zu dieser Lady Bescheid wissen und an Gesprächen über Eure gemeinsame Zukunft teilgenommen haben, dann ist eine Chance erkennbar, Dein bereits verloren geglaubtes Kapital wieder zu akti­vieren.